Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete und steuerliche Auswirkungen bei Mietpreissenkung
Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels der jeweiligen Region zu bestimmen. Ein Mietspiegel bietet eine Übersicht über die Durchschnittsmieten, die für vergleichbare Wohnungen in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt üblich sind. Er wird meist alle zwei Jahre aktualisiert und gilt als zentrale Quelle zur Bestimmung der Mieten in einem bestimmten Gebiet.
1. Alternativen zum Mietspiegel:
Wenn kein Mietspiegel vorliegt oder dieser nicht anwendbar ist, gibt es andere anerkannte Methoden, um die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln:
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen: Ein solcher Sachverständiger kann die Mietpreise unter Berücksichtigung aller örtlichen Gegebenheiten und der Ausstattung der Wohnung bewerten und ein fundiertes Gutachten erstellen.
Auskunft aus einer Mietdatenbank: Hierbei handelt es sich um Datenbanken, die Mietpreise für verschiedene Wohnungsarten und Lagen dokumentieren und als Vergleichsgrundlage dienen können.
Vergleich mit mindestens drei ähnlichen Wohnungen: Werden Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen herangezogen, die in Lage, Größe, Ausstattung und Zustand ähnlich sind, lässt sich daraus die ortsübliche Miete ableiten. Wichtig ist hierbei, dass die Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind.
Jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich gleichrangig, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 22.02.2021 entschied (Az. IX R 7/20). Die Ermittlung der ortsüblichen Miete durch verschiedene Ansätze hat den Vorteil, dass Vermieter flexibel sind, wenn es keinen oder nur einen eingeschränkten Mietspiegel gibt.
2. Steuerliche Auswirkungen bei Mietpreissenkung:
Im entschiedenen Fall vermietete eine Steuerpflichtige eine Wohnung an ihre Tochter zu einem geringeren monatlichen Mietzins als bei einer vergleichbaren Wohnung. Das Finanzamt (FA) erkannte die Werbungskosten für die Wohnung der Tochter nicht in voller Höhe an, da die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete betrug. Diese Grenze ist entscheidend für den vollen Abzug der Werbungskosten.
Das Urteil des BFH bekräftigte, dass die Ableitung der ortsüblichen Marktmiete aus dem Mietspiegel genau dessen Zweck entspricht. Der Mietspiegel ermöglicht eine schnelle und nachvollziehbare Ermittlung der ortsüblichen Miete und dient sowohl Vermietern als auch Finanzämtern als verlässliche Informationsquelle.
3. Änderung durch das Jahressteuergesetz 2020:
Mit dem Jahressteuergesetz 2020 wurde ab dem Jahr 2021 eine wichtige Änderung eingeführt. Die Grenze für die generelle Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil wurde auf 50 % der ortsüblichen Miete herabgesetzt. Dies bedeutet:
Wenn die Miete 50 % oder mehr der ortsüblichen Miete beträgt, jedoch weniger als 66 %, ist der Abzug der Werbungskosten nicht automatisch in vollem Umfang möglich. Hier muss eine sogenannte Totalüberschussprognose vorgenommen werden. Dabei wird geprüft, ob über den gesamten Vermietungszeitraum ein Totalüberschuss erzielt wird – das heißt, ob die Einnahmen die Ausgaben (inkl. Werbungskosten) langfristig übersteigen.
Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Werbungskosten werden anteilig nur für den entgeltlich vermieteten Teil anerkannt.
4. Praktische Konsequenzen für Vermieter:
Vermieter, die Wohnraum zu vergünstigten Konditionen an Verwandte oder Freunde vermieten, müssen darauf achten, dass die vereinbarte Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Marktmiete entspricht. Andernfalls droht eine anteilige Kürzung der Werbungskosten. Zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete ist die Durchführung der Totalüberschussprognose notwendig, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern.
Um sicherzustellen, dass die Miete korrekt festgelegt ist, kann es sinnvoll sein, vorab den Mietspiegel oder alternative Methoden wie Gutachten oder Vergleichswohnungen zu Rate zu ziehen. Das Ziel ist, den steuerlichen Abzug der Werbungskosten zu maximieren und eventuelle Konflikte mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Fazit: Ortsübliche Marktmiete und steuerliche Auswirkungen bei Mietpreissenkung
Die ortsübliche Marktmiete wird in erster Linie anhand des regionalen Mietspiegels ermittelt. Ist kein Mietspiegel vorhanden oder kann dieser nicht verwendet werden, kommen alternative Methoden wie ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Vergleichswohnungen zum Einsatz. Alle diese Methoden sind laut dem Bundesfinanzhof gleichrangig.
Für Vermieter ist es besonders wichtig, die Mietzinsgrenze von 66 % der ortsüblichen Miete im Auge zu behalten. Liegt die Miete unter dieser Schwelle, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Mit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2020 wurde zudem die Grenze für die Totalüberschussprognose herabgesetzt: Beträgt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Marktmiete, muss eine Totalüberschussprognose erstellt werden, um festzustellen, ob die Miete langfristig zu einem Überschuss führt.
Vermieter sollten sich dieser Regelungen bewusst sein, da sie erhebliche steuerliche Auswirkungen haben können. Insbesondere bei der Vermietung an Verwandte oder bei Mietpreisvergünstigungen sollten die aktuellen gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden, um die steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen.
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