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Eigentümerversammlung (ETV)

Die Eigentümerversammlung ist ein zentraler Bestandteil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dieser Seite finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen und Informationen zu verschiedenen Themen rund um die ETV. Jede Frage wird detailliert erläutert, um Ihnen eine klare Orientierung zu bieten.

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Wann ist eine Eigentümerversammlung fällig?

Die Eigentümerversammlung (ETV) muss mindestens einmal im Jahr stattfinden. Dies ist gesetzlich in § 24 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Die jährliche Versammlung ist wichtig, um die ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft sicherzustellen und über zentrale Themen zu entscheiden. ________________________________________ Weitere Details zur Fälligkeit: •Jährliche Pflicht: Die Versammlung findet in der Regel nach Abschluss eines Wirtschaftsjahres statt, um die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu genehmigen. •Wann kann eine außerordentliche ETV einberufen werden? Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kann erforderlich sein, wenn: oWichtige Entscheidungen getroffen werden müssen, die nicht bis zur nächsten regulären ETV warten können (z. B. Sanierungsmaßnahmen, größere Reparaturen). oMindestens 25 % der Eigentümer schriftlich die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). •Welche Rolle spielt die Verwaltung? Der Verwalter ist verpflichtet, die jährliche Versammlung rechtzeitig einzuberufen und den Eigentümern eine Einladung mit Tagesordnung zukommen zu lassen. ________________________________________ Fristen und Besonderheiten: •Die Einladungsfrist für die ETV beträgt mindestens drei Wochen. •In Ausnahmefällen, wie bei dringenden Themen, kann die Frist verkürzt werden. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn alle Eigentümer ausdrücklich zustimmen. ________________________________________ FAQ zur Fälligkeit: •Was passiert, wenn keine ETV einberufen wird? oEigentümer können die Einberufung gerichtlich durchsetzen. oEs liegt ein Verstoß gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung vor, was rechtliche Konsequenzen für den Verwalter haben kann. •Kann ich als Eigentümer eine ETV einberufen? oJa, wenn der Verwalter seiner Pflicht nicht nachkommt. Eine Einberufung durch den Beirat oder eine Gruppe von Eigentümern ist möglich (§ 24 Abs. 3 WEG). ________________________________________ ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

Wie kann ich mein Thema einbringen, damit ein Beschluss gefasst wird?

Jeder Eigentümer hat das Recht, Themen und Anliegen in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufzunehmen. Damit ein Beschluss zu Ihrem Thema gefasst werden kann, ist es wichtig, dass Ihr Vorschlag ordnungsgemäß eingebracht wird. ________________________________________ Schritte, um ein Thema einzubringen: 1.Thema schriftlich einreichen: oReichen Sie Ihr Anliegen schriftlich bei der Verwaltung ein. oNutzen Sie dafür E-Mail, Post oder die INOVA-ETG24 App. oE-Mail-Adresse: team(at)inova.haus 2.Frist beachten: oIhr Antrag muss spätestens eine Woche vor der Versammlung bei der Verwaltung eingehen. oJe früher Sie Ihr Thema einreichen, desto besser kann die Verwaltung es prüfen und in die Tagesordnung aufnehmen. 3.Formulierung des Antrags: oBeschreiben Sie Ihr Anliegen klar und präzise. oFügen Sie, wenn möglich, konkrete Vorschläge für den Beschluss hinzu. oBeispiel: Thema: Sanierung der Tiefgarage. Beschlussvorschlag: „Die Eigentümerversammlung möge beschließen, die Tiefgarage durch die Firma XYZ zu sanieren. Angebot in Höhe von 50.000 € liegt vor.“ 4.Nachweise und Dokumente: oFalls Ihr Thema technische oder finanzielle Aspekte betrifft (z. B. Reparaturen, Sanierungen), fügen Sie relevante Unterlagen wie Fotos, Angebote oder Gutachten bei. ________________________________________ Was passiert nach der Einreichung? •Die Verwaltung prüft Ihren Antrag und nimmt ihn, sofern relevant, in die Tagesordnung auf. •Ihr Thema wird in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt und kann dort diskutiert und abgestimmt werden. ________________________________________ Häufige Fragen: Kann die Verwaltung meinen Antrag ablehnen? •Ja, wenn das Thema nicht zur Eigentümerversammlung gehört (z. B. rein private Angelegenheiten). •In solchen Fällen werden Sie rechtzeitig informiert. Was, wenn mein Thema nicht berücksichtigt wird? •Sie können Ihr Anliegen in der Versammlung unter „Verschiedenes“ vorbringen. Bitte beachten Sie jedoch, dass dazu in der Regel kein Beschluss gefasst werden kann, da es nicht auf der Tagesordnung steht. Können andere Eigentümer meine Anträge ablehnen? •Alle Themen werden in der Versammlung diskutiert. Beschlüsse werden durch Abstimmung gefasst. Eine Mehrheit ist notwendig, um Ihren Antrag zu genehmigen. ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

Was ist die Einladungsfrist für die ETV?

Die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung (ETV) ist ein wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und stellt sicher, dass alle Eigentümer rechtzeitig über die Versammlung informiert werden und ausreichend Zeit haben, sich vorzubereiten. ________________________________________ Frist laut Gesetz: •Die Einladung muss spätestens drei Wochen vor dem Termin der Versammlung an alle Eigentümer versendet werden (§ 24 Abs. 4 WEG). •Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem die Einladung abgesendet wurde, nicht mit dem Tag des Empfangs. ________________________________________ Besonderheiten der Einladungsfrist: 1.Verkürzte Frist in dringenden Fällen: oBei außergewöhnlichen Umständen, wie dringenden Reparaturen oder Beschlüssen, die keinen Aufschub dulden, kann die Einladungsfrist verkürzt werden. oDies ist jedoch nur möglich, wenn alle Eigentümer dem zustimmen. 2.Fristverlängerung durch Teilungserklärung: oManche Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen sehen längere Einladungsfristen vor, z. B. vier Wochen. In diesem Fall gilt die längere Frist. 3.Verspätete Einladung: oWird die Einladung nicht fristgerecht verschickt, sind die Beschlüsse der Versammlung anfechtbar. Dies kann erhebliche rechtliche und organisatorische Folgen haben. ________________________________________ Berechnung der Frist: •Die Frist beginnt am Tag der Absendung der Einladung. •Beispiel: Wenn die Versammlung am 28. April stattfindet, muss die Einladung spätestens am 7. April verschickt werden. ________________________________________ Häufige Fragen zur Einladungsfrist: Was passiert, wenn die Einladung zu spät kommt? •Eigentümer können die gefassten Beschlüsse innerhalb eines Monats anfechten, sofern ihnen durch die verspätete Einladung ein Nachteil entstanden ist. Kann die Verwaltung die Einladung früher verschicken? •Ja, die Verwaltung kann die Einladung auch deutlich früher versenden, um den Eigentümern mehr Zeit zur Vorbereitung zu geben. Was ist, wenn ich die Einladung nicht erhalten habe? •Stellen Sie sicher, dass Ihre Kontaktdaten bei der Verwaltung aktuell sind. Wird die Einladung per E-Mail versendet, überprüfen Sie auch Ihren Spam-Ordner. ________________________________________ ➡️ Tipp: Halten Sie Ihre Kontaktdaten bei der Verwaltung immer aktuell, um sicherzustellen, dass Sie die Einladung rechtzeitig erhalten. ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

Wie kann die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgen?

Die Einladung zur Eigentümerversammlung (ETV) ist ein wichtiger formaler Prozess, der sicherstellen soll, dass alle Eigentümer rechtzeitig informiert und in die Entscheidungsfindung eingebunden werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, auf welche Weise die Einladung erfolgen kann. ________________________________________ Zulässige Einladungsmethoden: 1.Per Post: oDer klassische und am häufigsten verwendete Weg. oDie Einladung wird als Brief an die letzte bekannte Adresse des Eigentümers verschickt. oTipp: Informieren Sie die Verwaltung über Adressänderungen, um Verzögerungen zu vermeiden. 2.Per E-Mail: oSeit der Reform des WEG 2020 ist die Einladung per E-Mail zulässig, sofern die Eigentümer dem ausdrücklich zugestimmt haben. oVorteile: Schnell, kostengünstig und umweltfreundlich. oAchten Sie darauf, dass Ihre E-Mail-Adresse bei der Verwaltung aktuell ist. 3.Über digitale Plattformen (z. B. INOVA-ETG24 App): oModerne Verwaltungen nutzen Plattformen wie die INOVA-ETG24 App, um Einladungen digital bereitzustellen. oDie Eigentümer können dort nicht nur die Einladung, sondern auch weitere Unterlagen wie Abrechnungen oder Protokolle einsehen. 4.Persönliche Übergabe: oMöglich, aber unüblich. In diesem Fall sollte die Übergabe schriftlich dokumentiert werden. ________________________________________ Wichtige Hinweise zur Zustellung: 1.Dokumentation der Einladung: oDie Verwaltung dokumentiert den Versand oder die Zustellung der Einladung, um nachweisen zu können, dass sie rechtzeitig verschickt wurde. 2.Zustimmung der Eigentümer bei E-Mail oder digitalen Plattformen: oEine Zustimmung ist erforderlich, um die Einladung auf digitalen Wegen zu übermitteln. Ohne Zustimmung bleibt die Einladung per Post der Standard. 3.Keine Zustellung an Mieter: oDie Einladung wird ausschließlich an die Eigentümer versendet, auch wenn die Wohnung vermietet ist. ________________________________________ Häufige Fragen zur Einladung: Was passiert, wenn ich die Einladung nicht erhalte? •Prüfen Sie, ob Ihre Kontaktdaten bei der Verwaltung korrekt hinterlegt sind. •Falls die Einladung aufgrund eines Fehlers nicht zugestellt wurde, können Sie die gefassten Beschlüsse unter Umständen anfechten. Kann ich die Einladung auch auf anderem Wege erhalten? •Falls Sie eine bevorzugte Zustellmethode haben (z. B. per E-Mail oder über die App), teilen Sie dies der Verwaltung schriftlich mit. Was, wenn ich im Ausland wohne? •Die Einladung wird an die Adresse geschickt, die der Verwaltung bekannt ist. Eigentümer im Ausland können bevorzugt den digitalen Versand wählen, sofern sie dem zugestimmt haben. ________________________________________ ➡️ Tipp: Nutzen Sie moderne Optionen wie E-Mail oder die INOVA-ETG24 App, um Einladungen schneller und einfacher zu erhalten. ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

Welche Themen müssen zwingend auf die Tagesordnung?

Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung (ETV) legt fest, welche Themen während der Versammlung besprochen und beschlossen werden. Sie dient als Leitfaden für die Verwaltung und Eigentümer und sorgt für einen strukturierten Ablauf. Einige Punkte sind gesetzlich vorgeschrieben und müssen immer berücksichtigt werden. ________________________________________ Zwingende Themen auf der Tagesordnung: 1.Genehmigung der Jahresabrechnung: oDie Eigentümer müssen die Jahresabrechnung prüfen und beschließen. oDies umfasst die Einnahmen- und Ausgabenübersicht sowie die Entwicklung der Rücklagen. 2.Beschluss über den Wirtschaftsplan: oDer Wirtschaftsplan legt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr fest. oAuf Basis dieses Plans wird das Hausgeld der Eigentümer berechnet. 3.Entlastung des Verwalters: oDie Eigentümer entscheiden, ob sie die Arbeit des Verwalters für das vergangene Jahr billigen. oDie Entlastung schützt den Verwalter vor späteren Haftungsansprüchen für diese Periode. 4.Wahl oder Bestätigung des Verwaltungsbeirats: oFalls der Beirat neu gewählt werden muss, gehört dies zwingend auf die Tagesordnung. oEine regelmäßige Bestätigung stärkt die Legitimation des Beirats. 5.Instandhaltungsmaßnahmen: oGrößere Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum erfordern einen Beschluss der Eigentümer. oDie Verwaltung schlägt Maßnahmen vor, oft basierend auf Gutachten oder Angeboten. ________________________________________ Weitere mögliche Themen: 1.Rücklagenbildung: oFestlegung, wie viel Geld in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt wird. oZiel: Langfristige Absicherung für zukünftige Maßnahmen. 2.Verwaltervertrag: oFalls der Verwalter neu bestellt oder sein Vertrag verlängert werden soll, wird dies in der ETV beschlossen. 3.Sonderumlagen: oBei unerwarteten Ausgaben oder dringenden Reparaturen können Sonderumlagen beschlossen werden. 4.Versicherungsfragen: oÜberprüfung oder Wechsel von Versicherungen, z. B. Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung. 5.Sonstige Anträge der Eigentümer: oEigentümer können zusätzliche Themen einreichen, die auf die Tagesordnung gesetzt werden, wenn sie die Gemeinschaft betreffen. ________________________________________ Wichtig: Keine Beschlüsse ohne Tagesordnungspunkt •Themen, die nicht in der Tagesordnung angekündigt wurden, können nicht beschlossen werden. •Sie können jedoch unter „Verschiedenes“ besprochen werden, um in einer späteren Versammlung abgestimmt zu werden. ________________________________________ Häufige Fragen zur Tagesordnung: Wer entscheidet, welche Themen aufgenommen werden? •Die Verwaltung erstellt die Tagesordnung in Zusammenarbeit mit dem Beirat. Eigentümer können zusätzliche Themen beantragen. Was passiert, wenn wichtige Themen fehlen? •Fehlen zwingende Themen, wie die Genehmigung der Abrechnung, kann die ETV angefochten werden. Wie reiche ich ein Thema ein? •Senden Sie Ihren Antrag schriftlich an die Verwaltung. Beachten Sie dabei die Fristen (meist eine Woche vor der Versammlung). ________________________________________ ➡️ Tipp: Halten Sie Rücksprache mit dem Beirat oder der Verwaltung, wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihr Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung kommt. ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

Protokolle der Eigentümerversammlung

Das Protokoll der Eigentümerversammlung (ETV) dokumentiert die gefassten Beschlüsse und den Ablauf der Versammlung. Es dient als Nachweis für die Entscheidungen der Gemeinschaft. Dennoch gibt es wichtige Regelungen und Besonderheiten, die Eigentümer kennen sollten. ________________________________________ 1.Beschlussprotokoll: Das Wesentliche dokumentieren •Nur ein Beschlussprotokoll ist erforderlich: Laut Gesetz ist es ausreichend, dass in der ETV ausschließlich die gefassten Beschlüsse dokumentiert werden. Es müssen keine Diskussionen oder Detailausführungen enthalten sein. •Vorlesen und Abstimmen: oJeder Beschluss wird während der Versammlung deutlich formuliert und anschließend den Eigentümern vorgelesen. oDie Eigentümer stimmen direkt nach der Formulierung ab. oVerkündigung der Ergebnisse: Das Abstimmungsergebnis wird sofort bekannt gegeben, wodurch der Beschluss auch ohne Protokoll rechtskräftig ist. ________________________________________ 2.Gültigkeit des Protokolls •Ohne Unterschrift gültig: Ein Beschlussprotokoll ist auch dann gültig, wenn es nicht vom Beirat oder dem Verwalter unterzeichnet wird. Die Unterschrift dient lediglich der Bestätigung und Dokumentation. •Pflicht zur Unterschrift des Beirats: oIn der Regel unterschreibt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats das Protokoll. oIst kein Beirat vorhanden, genügt die Unterschrift des Versammlungsleiters und des Protokollführers. ________________________________________ 3.Keine gesetzliche Pflicht zum Versand •Kein Versandzwang: Der Verwalter ist gesetzlich nicht verpflichtet, das Protokoll an die Eigentümer zu verschicken. •Service von INOVA.HAUS: Bei INOVA.HAUS erhalten die Eigentümer das Protokoll in der Regel innerhalb von 3 bis 14 Tagen nach der ETV. Dies zeigt unseren Anspruch an Transparenz und Kundenservice. ________________________________________ 4.Häufige Missverständnisse zum Protokoll •Beschlüsse sind sofort gültig: Ein Beschluss wird rechtskräftig, sobald er in der Versammlung verkündet wurde. Ein späteres Protokoll dient lediglich der Dokumentation und hat keine Auswirkung auf die Gültigkeit der Beschlüsse. •Verzögerungen beim Protokoll: Verzögert sich das Protokoll, bleiben die Beschlüsse dennoch verbindlich. Eigentümer können diese in der Regel nicht aufgrund einer verspäteten Zustellung anfechten. ________________________________________ 5.Unsere Standards bei INOVA.HAUS •Schnelle Bereitstellung: Unser Team versendet das Protokoll üblicherweise innerhalb von 3 bis 14 Tagen nach der ETV. Dies kann digital über die INOVA-ETG24 App oder auf Wunsch per E-Mail oder Post erfolgen. •Transparenz: Wir stellen sicher, dass alle gefassten Beschlüsse präzise formuliert und leicht nachvollziehbar sind. ________________________________________ Häufige Fragen zum Protokoll: Muss ich das Protokoll unterschreiben, wenn ich Beirat bin? •Die Unterschrift des Beirats ist keine zwingende Voraussetzung für die Gültigkeit des Protokolls. Sie dient lediglich als Bestätigung des Inhalts. Was passiert, wenn das Protokoll fehlerhaft ist? •Kleinere Fehler, die den Beschluss nicht verändern, sind unproblematisch. •Fehler, die die Inhalte von Beschlüssen verfälschen, sollten umgehend korrigiert werden. Kann ich das Protokoll einsehen, wenn es nicht verschickt wird? •Ja, jeder Eigentümer hat das Recht, das Protokoll einzusehen, selbst wenn es nicht verschickt wird. ________________________________________ ➡️ Tipp: Nutzen Sie die INOVA-ETG24 App, um Ihr Protokoll schnell und einfach zu erhalten. ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

Abstimmungen: MEA, Objekt oder Kopf?

Bei Eigentümerversammlungen (ETV) sind Abstimmungen ein zentraler Bestandteil, um Entscheidungen für die Gemeinschaft zu treffen. Wie das Stimmrecht ausgeübt wird, hängt von den Regelungen in der Teilungserklärung und, falls keine spezifischen Regelungen existieren, von den gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ab. ________________________________________ 1.Arten der Stimmrechtsverteilung 2.Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (MEA): oBei dieser Regelung entspricht das Stimmrecht dem Miteigentumsanteil, der in der Teilungserklärung festgelegt ist. oBeispiel: Ein Eigentümer mit 20 % MEA hat ein größeres Stimmgewicht als einer mit 10 %. oHäufig bei großen WEGs oder bei Gemeinschaften mit sehr unterschiedlichen Einheiten (z. B. Wohnungen vs. Gewerbe). 3.Kopfprinzip: oJeder Eigentümer hat unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils eine Stimme. oDiese Regelung wird häufig angewandt, wenn die Einheiten der WEG vergleichbar groß sind. oNach dem WEG ist das Kopfprinzip die gesetzliche Standardregelung, sofern nichts anderes in der Teilungserklärung festgelegt ist. 4.Objektprinzip: oDas Stimmrecht wird pro Einheit (Objekt) vergeben. oBeispiel: Ein Eigentümer, der zwei Wohnungen besitzt, hat zwei Stimmen. oDiese Regelung ist häufig in Teilungserklärungen festgelegt, wenn Eigentümer mehrere Einheiten besitzen. ________________________________________ 2. Wann gelten welche Regelungen? 1.Teilungserklärung gibt den Rahmen vor: oDie Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmt, ob das MEA-Prinzip, das Kopfprinzip oder das Objektprinzip gilt. oFehlt eine ausdrückliche Regelung, greift die gesetzliche Vorgabe. 2.Gesetzliche Regelung (WEG): oIst nichts anderes in der Teilungserklärung festgelegt, gilt das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). 3.Ausnahmefälle: oIn bestimmten Fällen schreibt das Gesetz ein spezifisches Stimmrecht vor. oBeispiel: Bei baulichen Veränderungen, die nur einzelne Eigentümer betreffen, dürfen nur die betroffenen Eigentümer abstimmen (§ 16 Abs. 4 WEG). ________________________________________ 3. Anwendungsfälle der Stimmrechtsarten •MEA-Prinzip: oEntscheidungen mit finanziellen Auswirkungen, wie Sonderumlagen oder größere Sanierungen. oGrößere Eigentümer tragen oft höhere Kosten und haben entsprechend mehr Stimmgewicht. •Kopfprinzip: oGilt für allgemeine Verwaltungsentscheidungen, z. B. Wahl des Verwalters. oStellt sicher, dass alle Eigentümer gleichberechtigt abstimmen können. •Objektprinzip: oSinnvoll bei WEGs mit Eigentümern, die mehrere Einheiten besitzen. oVerhindert, dass ein einzelner Eigentümer mit vielen Einheiten zu wenig Einfluss hat. ________________________________________ 4.Was passiert bei fehlender Regelung? •Fehlt eine Regelung in der Teilungserklärung, wird gemäß § 25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip angewandt. •Möchte die WEG eine andere Regelung einführen (z. B. MEA-Prinzip), ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich. ________________________________________ 5.Häufige Fragen zur Abstimmung: Kann ich auf eine Änderung des Stimmrechts bestehen? •Änderungen am Stimmrecht sind nur möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen oder eine Anpassung durch Gerichtsbeschluss erfolgt. Was, wenn eine Abstimmung wegen des Stimmrechts angefochten wird? •Beschlüsse können angefochten werden, wenn das falsche Stimmrecht angewandt wurde. Daher ist die Prüfung der Teilungserklärung vor jeder Abstimmung wichtig. Wie dokumentiert die Verwaltung die Abstimmung? •Die Verwaltung notiert bei jeder Abstimmung das angewandte Stimmrecht und das genaue Ergebnis (z. B. 70 % Ja-Stimmen nach MEA). ________________________________________ ➡️ Tipp: Prüfen Sie vor einer Eigentümerversammlung, welches Stimmrecht in Ihrer WEG gilt, um Missverständnisse und Anfechtungen zu vermeiden. ➡️ Haben Sie noch Fragen zu diesem Punkt? Kontaktieren Sie uns!

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