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Fehlt Ihrer Verwaltung die Zulassung nach § 34c GewO?

Aktualisiert: 5. Juni

Was viele Eigentümer nicht wissen:

Ein Verwalter darf seine Tätigkeit nur mit gültiger Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) ausüben. Fehlt diese, kann das drastische rechtliche und finanzielle Folgen haben – für die Verwaltung, aber auch für die Eigentümergemeinschaft.


Gesetzliche Pflicht zur Erlaubnis

Seit 1. August 2018 ist die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO für alle gewerblichen Wohnimmobilienverwalter zwingend. Diese Pflicht betrifft sowohl WEG-Verwalter als auch Mietverwalter. Die Erlaubnis wird bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer beantragt.

Achtung: Frühere Zulassungen nach § 34c GewO, die vor 2018 z. B. für Maklertätigkeit oder Bauträgergeschäfte erteilt wurden, reichen nicht aus. Seit der gesetzlichen Neuregelung muss die Erlaubnis ausdrücklich auch die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter abdecken.

Wer ohne gültige Erlaubnis tätig wird, handelt ordnungswidrig und riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch die Nichtigkeit des Verwaltervertrags (§ 134 BGB)


Hinweis: Die Erlaubnis nach § 34c GewO der INOVA.HAUS GmbH ist selbstverständlich vorhanden und kann hier als PDF einsehen:



Warum gibt es den § 34c GewO?

Der § 34c der Gewerbeordnung wurde geschaffen, um Missbrauch und unseriöse Geschäftspraktiken im Immobilienbereich zu verhindern. Tätigkeiten wie die Verwaltung fremder Vermögen (z. B. Rücklagen, Hausgeld, Mieten) oder der Verkauf von Immobilien erfordern hohes Vertrauen und rechtliche sowie fachliche Kompetenz.

Deshalb darf nicht jeder einfach als Verwalter, Makler oder Bauträger auftreten. Mit dem § 34c stellt der Gesetzgeber sicher, dass nur Personen tätig werden dürfen, die:

  • Zuverlässig sind (keine relevanten Vorstrafen),

  • Geordnete Vermögensverhältnisse haben (z. B. keine Privatinsolvenz),

  • und für Wohnimmobilienverwalter: eine Sachkundeprüfung vorweisen können.

Für Verwalter wurde die Regelung 2018 verschärft, da die Bedeutung der Verwaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften stark gestiegen ist – insbesondere seit der Reform des WEG-Rechts.


Der Sinn dahinter

Der § 34c soll verhindern, dass Verwalter mit Fremdgeld unsachgemäß umgehen, ihre Aufgaben nicht kennen oder ihre Position missbrauchen. Für Eigentümer bedeutet das: Mehr Schutz, mehr Transparenz, mehr Qualität in der Verwaltung.



Reicht eine Makler- oder Bauträgererlaubnis nach § 34c GewO aus?

Nein. Die Tätigkeit als WEG-Verwalter oder Mietverwalter ist eine eigenständige Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO, eingeführt zum 01.08.2018.

Wer nur eine Maklererlaubnis (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO) oder eine Bauträgererlaubnis (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO) besitzt, darf nicht automatisch als Wohnimmobilienverwalter tätig sein.

Beispiel: Ein Immobilienmakler darf Wohnungen vermitteln, aber nicht ohne Weiteres eine Eigentümergemeinschaft verwalten – selbst wenn er langjährige Erfahrung hat. Ebenso darf ein Bauträger Bauprojekte umsetzen, aber nicht ohne gesonderte Erlaubnis das Hausgeld einer WEG verwalten oder Eigentümerversammlungen durchführen.

Wichtig: Wer ohne die konkret erforderliche Erlaubnis tätig wird, handelt ordnungswidrig, riskiert Bußgelder und die Nichtigkeit seines Verwaltervertrags.



Wie kann eine WEG reagieren?

  1. Nachweis fordern: Fragen Sie Ihre Verwaltung nach dem Nachweis der Erlaubnis nach § 34c GewO – idealerweise mit Ausstellungsdatum und zuständiger IHK/Behörde.

  2. Im Zweifel: IHK-Anfrage Die Industrie- und Handelskammer kann Auskunft geben, ob eine Verwaltung dort registriert ist.

  3. Verdacht? Nicht untätig bleiben: Fordert die Verwaltung Gebühren oder Leistungen ein, obwohl die Erlaubnis zweifelhaft ist, sollte die WEG rechtliche Schritte prüfen – ggf. über den Beirat oder einen Anwalt.

  4. Abberufung prüfen: Ist die Verwaltung nicht ordnungsgemäß zugelassen, könnte dies einen wichtigen Grund für eine sofortige Abberufung/Kündigung darstellen (§ 26 WEG).



Warum ist das Thema für Ihre WEG wirtschaftlich wichtig?

Viele Eigentümer wissen nicht, dass Verwalter bei einer vorzeitigen Abberufung laut Vertrag oft bis zu sechs Monate Vergütung geltend machen können. Das kann teuer werden – außer:

Liegt keine gültige Erlaubnis nach § 34c GewO vor, ist der Vertrag nichtig. → Es fehlt möglicherweise die rechtliche Grundlage für eine Vergütung. → Auch ein Anspruch auf die Sechs-Monats-Pauschale könnte entfällt.

Fazit: Die WEG kann sich durch eine sorgfältige Prüfung der Zulassungspflicht gegen ungerechtfertigte Forderungen schützen – oft in beträchtlicher Höhe.



Unsere Erfahrung als Verwalter

Wir von INOVA.HAUS achten bei der Übernahme neuer Gemeinschaften stets auf die ordnungsgemäße Bestellung und Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben. Sollte Ihnen ein Fall bekannt sein, bei dem die gewählte Verwaltung weder eine gültige 34c-Zulassung für Wohnimmobilienverwalter noch eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann, beraten wir Sie gerne unverbindlich.


Kontinuierliche Schulung für Höchstleistung

Um sicherzustellen, dass unser Team stets auf dem neuesten Stand ist und den höchsten Standard in der Verwaltung unserer Gemeinschaft bietet, investieren wir in die kontinuierliche Schulung unserer Mitarbeiter. Durch die INOVA.AKADEMIE erhalten sie regelmäßig aktuelles Fachwissen und bleiben in allen relevanten Bereichen auf dem neuesten Stand. So können wir sicherstellen, dass wir die besten Praktiken anwenden und unseren Service für euch kontinuierlich verbessern.


INOVA.HAUS steht für qualitativ hochwertige Verwaltungsdienstleistungen und Transparenz. Unser Team engagierter Experten steht euch stets zur Seite, um sicherzustellen, dass eure Wohnanlage effizient und reibungslos verwaltet wird. Wir setzen uns für Fairness, Transparenz und eine positive Gemeinschaftslebenseinstellung ein.


Bei weiteren Fragen oder Unsicherheiten stehen wir euch gerne zur Verfügung. Gemeinsam können wir dazu


Das Team von INOVA.HAUS  – für eine starke Gemeinschaft.

Andreas Habranke



Bitte beachten Sie, dass unsere Beiträge nach bestem Wissen erstellt werden. Für den Inhalt wird jedoch keine Haftung übernommen. Aufgrund der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.



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