Mietpreisbremse bei Neubauten: Wann gilt eine Wohnung rechtlich wirklich als Neubau?
Stand: September 2026
„Bei einem Neubau gilt die Mietpreisbremse nicht.“ Dieser Satz ist häufig zu hören – und im Grundsatz nicht falsch. Rechtlich ist er jedoch zu ungenau. Entscheidend ist weder allein das Baujahr noch der moderne Eindruck eines Gebäudes. Maßgeblich ist, wann die konkrete Wohnung erstmals genutzt und vermietet wurde.
Gerade bei Gebäuden aus den Jahren 2014 und 2015, bei Dachgeschossausbauten, neu geschaffenen Wohnungen in Bestandsgebäuden oder umfassend modernisierten Einheiten kann die Abgrenzung schwierig werden. Für Eigentümer kann eine falsche Einschätzung teuer sein. Mieter wiederum sollten nicht vorschnell davon ausgehen, dass jede neu wirkende Wohnung automatisch von der Mietpreisbremse ausgenommen ist.
Was regelt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse betrifft grundsätzlich die Miethöhe bei Beginn eines neuen Wohnraummietverhältnisses. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Nettokaltmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Sie gilt allerdings nicht automatisch in ganz Deutschland. Voraussetzung ist, dass das jeweilige Bundesland die betreffende Stadt oder Gemeinde durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat.
In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 eine neue Mieterschutzverordnung. Sie erfasst 285 Städte und Gemeinden – darunter beispielsweise Nürnberg, Fürth, Schwabach und Ingolstadt. Vor jeder Neuvermietung sollte daher zuerst geprüft werden, ob die Wohnung überhaupt in einem erfassten Gebiet liegt.
Wichtig: Die Mietpreisbremse betrifft Neuvermietungen. Sie ist nicht mit der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in einem bereits bestehenden Mietverhältnis zu verwechseln.
Die entscheidende Neubau-Ausnahme
§ 556f Satz 1 BGB bestimmt, dass die Mietpreisbremse nicht auf eine Wohnung anzuwenden ist, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Damit kommt es auf zwei Punkte an:
die erstmalige Nutzung der konkreten Wohnung und
ihre erstmalige Vermietung.
Beides muss nach dem gesetzlichen Stichtag liegen. Das in einem Energieausweis, Exposé oder Mietvertrag eingetragene Baujahr kann ein wichtiges Indiz sein, beantwortet die rechtliche Frage aber nicht immer abschließend.
Beispiel 1: Eindeutiger Neubau
Ein Mehrfamilienhaus wird 2020 fertiggestellt. Die Wohnungen werden anschließend erstmals bezogen und vermietet. Die Voraussetzungen der Neubau-Ausnahme sind regelmäßig erfüllt. Die Wohnungen bleiben grundsätzlich auch bei späteren Wiedervermietungen von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Die Ausnahme gilt also nicht nur für den allerersten Mietvertrag. Maßgeblich ist der erstmalige Status der Wohnung.
Beispiel 2: Gebäude aus dem Jahr 2014
Im Mietvertrag steht „Baujahr 2014“. Daraus allein lässt sich noch kein sicheres Ergebnis ableiten. Wurde die Wohnung bereits vor oder spätestens am 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet, greift die Neubau-Ausnahme nicht. Erfolgten die erstmalige Nutzung und Vermietung erst nach diesem Tag, kann sie eingreifen.
Gerade in solchen Grenzfällen sollte die zeitliche Abfolge anhand von Unterlagen nachvollziehbar dokumentiert werden.
Kann auch eine Wohnung in einem alten Gebäude als Neubau gelten?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Das Gesetz stellt auf die konkrete Wohnung ab und nicht ausschließlich auf das Alter des gesamten Hauses. Das kann etwa relevant sein, wenn in einem bislang nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss neuer Wohnraum geschaffen oder eine frühere Gewerbefläche erstmals zu einer Wohnung umgebaut wird.
Nicht jede bauliche Veränderung schafft jedoch automatisch eine neue Wohnung im Sinne der Vorschrift. Bestand die Einheit bereits zuvor als Wohnraum und wurde sie lediglich renoviert, saniert oder neu aufgeteilt, ist eine sorgfältige Einzelfallprüfung erforderlich.
Entscheidend können unter anderem die frühere Nutzung, die baurechtliche Genehmigung, der Umfang des Umbaus und die Frage sein, ob tatsächlich erstmals neuer Wohnraum entstanden ist.
Umfassende Modernisierung: eine eigenständige Ausnahme
Von der Neubau-Ausnahme zu unterscheiden ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB. Auch in diesem Fall findet die Mietpreisbremse auf diese erste Vermietung grundsätzlich keine Anwendung.
Die Anforderungen sind allerdings hoch. Neue Bodenbeläge, eine moderne Küche, frisch gestrichene Wände oder ein erneuertes Badezimmer reichen für sich genommen regelmäßig nicht aus.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen:
Der berücksichtigungsfähige Modernisierungsaufwand muss finanziell wesentlich sein. Als Orientierung nennt die Rechtsprechung mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung – ohne Grundstücksanteil.
Die Wohnung muss durch die Maßnahmen in mehreren wesentlichen Bereichen qualitativ einen Zustand erreichen, der einem Neubau vergleichbar ist. Dazu können insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation und energetische Eigenschaften gehören.
Reine Erhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen dabei nicht einfach vollständig als Modernisierungskosten angesetzt werden. Selbst beim Austausch älterer, aber noch funktionsfähiger Bauteile kann ein Instandhaltungsanteil herauszurechnen sein.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer sich auf diese Ausnahme berufen möchte, sollte Maßnahmen, Rechnungen, Kostenanteile und den Zustand vor und nach der Modernisierung lückenlos dokumentieren.
Die Informationspflicht des Vermieters wird oft unterschätzt
Die materielle Ausnahme allein genügt in der Praxis nicht. Möchte sich ein Vermieter bei Vertragsabschluss auf die Neubau-Ausnahme oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung berufen, muss er den Mietinteressenten vor Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform über den einschlägigen Ausnahmetatbestand informieren.
Bei der Neubau-Ausnahme ist mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Bei einer umfassenden Modernisierung muss darauf hingewiesen werden, dass es sich um die erste Vermietung nach einer solchen Modernisierung handelt.
Unterbleibt die vorgeschriebene Information vollständig, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Eine verspätete Nachholung kann erhebliche zeitliche Folgen haben. Auch deshalb sollte der Hinweis nicht erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen, sondern rechtzeitig und nachweisbar in den Vermietungsprozess eingebunden werden.
Zusätzlich kann der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB Auskunft über die für die zulässige Miethöhe maßgeblichen und nicht allgemein zugänglichen Tatsachen verlangen, soweit der Vermieter hierüber unschwer Auskunft erteilen kann.
Welche Unterlagen können den Zeitpunkt belegen?
Je nach Objekt und Entstehungsgeschichte kommen insbesondere folgende Unterlagen in Betracht:
Baugenehmigung und genehmigte Bauunterlagen
Fertigstellungs- und Abnahmeunterlagen
Übergabeprotokolle des Bauträgers
Bezugsfertigkeitsanzeigen
erster Mietvertrag und erstes Übergabeprotokoll
frühere Verkaufs- oder Vermietungsunterlagen
Energieausweis
Rechnungen und Leistungsbeschreibungen bei Umbau oder Modernisierung
Unterlagen über eine Nutzungsänderung
Teilungserklärung und spätere Änderungen
Beschlüsse und Dokumentationen der Gemeinschaft, soweit sie den Bau oder die Modernisierung betreffen
Ein einzelnes Dokument muss nicht immer alle Fragen beantworten. Häufig ergibt erst die Gesamtschau ein belastbares Bild.
Welche Rolle hat die WEG-Verwaltung?
Hier ist eine klare Abgrenzung wichtig: Die Mietpreisbremse betrifft das individuelle Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer einer Wohnung und seinem Mieter. Sie ist grundsätzlich keine Angelegenheit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum und vertritt die Gemeinschaft in deren Aufgabenbereich. Sie legt daher nicht automatisch die Miete einer einzelnen Eigentumswohnung fest und schuldet einem Mieter grundsätzlich auch nicht die mietrechtliche Prüfung seines Vertrags.
Anders kann es sein, wenn zusätzlich eine gesonderte Sondereigentums- oder Mietverwaltung vereinbart wurde. Dann richten sich Aufgaben und Befugnisse nach dem jeweiligen Vertrag.
Trotzdem spielt eine professionell geführte Objektverwaltung praktisch eine wichtige Rolle. Denn in den Verwaltungsunterlagen können sich Informationen befinden, die dem Eigentümer bei der Einordnung helfen – etwa Energieausweise, Bauträgerunterlagen, Beschlüsse, Abnahmeprotokolle oder Unterlagen zu gemeinschaftlichen Modernisierungsmaßnahmen. Solche Informationen ersetzen keine mietrechtliche Einzelfallprüfung, schaffen aber eine belastbare Grundlage.
Aus Datenschutz- und Zuständigkeitsgründen sollten Mieter entsprechende Auskünfte grundsätzlich bei ihrem Vermieter anfordern. Der einzelne Eigentümer kann sich bei Bedarf an die Verwaltung wenden, soweit die benötigten Informationen den Verwaltungsbereich betreffen und herausgegeben werden dürfen.
Was droht bei einer falschen Einordnung?
Wird eine Wohnung zu Unrecht als ausgenommener Neubau behandelt, kann die vereinbarte Miete teilweise unwirksam sein. Nach einer wirksamen Rüge können Rückforderungsansprüche entstehen. Außerdem drohen Auseinandersetzungen über die künftig geschuldete Miete sowie zusätzlicher Aufwand für Eigentümer, Mieter und Verwaltung.
Für Eigentümer ist deshalb riskant, eine über der Mietpreisbremse liegende Miete nur mit Aussagen wie „Das Gebäude ist doch noch neu“ oder „Die Wohnung wurde komplett saniert“ zu begründen.
Umgekehrt bedeutet ein hohes Mietniveau nicht automatisch, dass ein Verstoß vorliegt. Neben der Neubau-Ausnahme können weitere gesetzliche Besonderheiten relevant sein, etwa eine zulässige Vormiete oder bestimmte Modernisierungen. Die Prüfung muss daher immer am konkreten Mietverhältnis erfolgen.
Unsere Empfehlung für Eigentümer vor der Neuvermietung
Vor Abschluss eines Mietvertrags sollten Eigentümer folgende Punkte klären:
Liegt die Wohnung in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt?
Wann wurde die konkrete Wohnung erstmals genutzt und erstmals vermietet?
Ist die Entstehungs- und Vermietungsgeschichte ausreichend dokumentiert?
Wird eine Ausnahme in Anspruch genommen und ist sie tatsächlich nachweisbar?
Wurde der Mietinteressent rechtzeitig und in Textform informiert?
Ist bei Zweifeln eine fachanwaltliche Prüfung erforderlich?
Besonders bei Wohnungen aus den Jahren 2014 und 2015, bei Dachgeschossausbauten, Umnutzungen und umfassenden Modernisierungen sollte die Prüfung nicht erst beginnen, wenn der Mieter die Miethöhe beanstandet.
Fazit: Nicht das Etikett „Neubau“, sondern die Historie der Wohnung entscheidet
Ob die Mietpreisbremse bei einer Wohnung gilt, lässt sich nicht allein am Baujahr oder an einer hochwertigen Ausstattung ablesen. Entscheidend ist bei der Neubau-Ausnahme, ob die konkrete Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Bei älteren, umfassend modernisierten Wohnungen gelten wiederum eigene und anspruchsvolle Voraussetzungen.
Für Eigentümer kommt es deshalb auf drei Dinge an: frühzeitige Prüfung, vollständige Dokumentation und die rechtzeitige Information des Mietinteressenten. Eine gut organisierte Hausverwaltung kann die dafür relevanten Objektunterlagen strukturiert vorhalten und Eigentümern verlässliche Informationen zum Gebäude liefern. Die rechtliche Verantwortung für den konkreten Mietvertrag bleibt jedoch beim Vermieter.
INOVA.HAUS steht für strukturierte Verwaltung, nachvollziehbare Dokumentation und klare Kommunikation. Denn eine professionelle Immobilienverwaltung zeigt sich nicht erst dann, wenn ein Konflikt entstanden ist, sondern bereits darin, Risiken frühzeitig zu erkennen und die richtigen Informationen verfügbar zu machen.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage und die örtlichen Verordnungen sollten vor einer konkreten Vermietung aktuell geprüft werden.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse bei jedem Neubau nicht?
Nein. Die gesetzliche Ausnahme setzt voraus, dass die konkrete Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Ist das Baujahr im Energieausweis ausreichend?
Es ist ein wichtiges Indiz, belegt aber nicht zwingend den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung der konkreten Wohnung.
Gilt die Neubau-Ausnahme nur beim ersten Mietvertrag?
Nein. Erfüllt die Wohnung die Voraussetzungen des § 556f Satz 1 BGB, bleibt sie grundsätzlich auch bei späteren Wiedervermietungen von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Ist eine kernsanierte Wohnung automatisch ein Neubau?
Nein. Für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung besteht eine eigene Ausnahme. Diese verlangt einen erheblichen finanziellen Aufwand und eine qualitative Verbesserung auf ein in wesentlichen Bereichen neubauähnliches Niveau.
Muss die WEG-Verwaltung dem Mieter Auskunft geben?
Der gesetzliche Auskunftsanspruch richtet sich grundsätzlich gegen den Vermieter. Die WEG-Verwaltung ist nicht automatisch Mietverwaltung der einzelnen Wohnung.
Muss der Vermieter die Neubau-Ausnahme schon vor Vertragsschluss nennen?
Ja. Will er sich auf die Ausnahme berufen, muss er den Mietinteressenten vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren.
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