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Monteurswohnungen in der WEG – Duldungspflicht oder Problemfall? Was Eigentümer und Verwalter wissen müssen

Monteursunterkünfte – ein wachsendes Problem in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stehen vor einer Herausforderung: Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung nicht regulär, sondern nutzt sie als Monteursunterkunft. Dies führt oft zu Problemen wie Lärmbelästigung, erhöhter Müllaufkommen, mangelnder Mülltrennung oder übermäßiger Wassernutzung. Doch welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer und die WEG? Muss eine Monteurswohnung geduldet werden, oder kann sie per Beschluss untersagt werden?


 

1. Monteurswohnung – Wohnraum oder gewerbliche Nutzung?

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschied am 16. Januar 2025, dass eine Monteursunterkunft nicht als Wohnnutzung gilt. Dies bedeutet: Die Nutzung kann unter Umständen unzulässig sein, wenn sie der Teilungserklärung oder der Zweckbestimmung der Wohnanlage widerspricht.


Was bedeutet das für eine WEG?


  • Ist in der Teilungserklärung Wohnnutzung vorgeschrieben, kann argumentiert werden, dass Monteursunterkünfte eine gewerbliche Nutzung darstellen und somit nicht zulässig sind.


  • Gibt es keine ausdrückliche Regelung, kann eine Umwidmung in eine Monteursunterkunft per Mehrheitsbeschluss untersagt werden.


Kann die WEG eine Monteurswohnung verbieten?

Ja, aber nicht ohne weiteres. Eine WEG kann durch einen Beschluss die gewerbliche Nutzung von Wohneinheiten untersagen, sofern sie eine ordnungsgemäße Verwaltung beeinträchtigt (§ 15 Abs. 3 WEG). Dafür braucht es eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung.


 

2. Welche Probleme bringen Monteurswohnungen mit sich?

Eigentümer und Verwalter berichten häufig über folgende Probleme bei Monteursunterkünften:✔ Lärmbelästigung: Unregelmäßige Arbeitszeiten führen zu Lärm außerhalb üblicher Ruhezeiten.✔ Überbelegung: Oft wohnen mehr Personen in der Wohnung als genehmigt.✔ Erhöhter Wasser- und Energieverbrauch: Da ständig neue Monteure ein- und ausziehen, steigt der Verbrauch erheblich.✔ Mangelhafte Mülltrennung: Viele Kurzzeitmieter trennen den Müll nicht korrekt.✔ Häufig wechselnde Mieter: Erschwert die Nachverfolgbarkeit bei Schäden oder Beschwerden.


 

3. Welche Maßnahmen kann die WEG ergreifen?


a) Beschluss zur Nutzungseinschränkung


  • Die WEG kann einen Mehrheitsbeschluss fassen, der eine dauerhafte Nutzung als Monteurswohnung verbietet, falls dies der Teilungserklärung widerspricht.


  • Falls eine gewerbliche Nutzung laut Teilungserklärung ausgeschlossen ist, kann die WEG gegen die Nutzung vorgehen.


b) Beschränkung der zulässigen Bewohnerzahl


  • Die WEG kann per Beschluss die Maximalanzahl an Bewohnern je Wohnung festlegen.


  • Ein Sachverständiger kann feststellen, ob es sich um eine Überbelegung handelt.


c) Lärmschutz und Hausordnung durchsetzen


  • Falls sich die Monteure nicht an Ruhezeiten halten, kann die WEG Verwarnungen und Ordnungsgelder verhängen.


  • Eine Hausordnung mit Sanktionen für Verstöße kann helfen, das Problem zu regulieren.


d) Höhere Nebenkosten für Vielverbraucher


  • Falls der Wasserverbrauch unverhältnismäßig hoch ist, kann die WEG eine individuelle Wasserabrechnung für betroffene Einheiten einführen.


  • Gleiches gilt für Müllentsorgungsgebühren – wenn die Kosten durch falsche Mülltrennung steigen, kann die WEG versuchen, die Verursacher in Regress zu nehmen.


 

4. Was können betroffene Eigentümer tun?


  • Beweise sammeln: Dokumentation von Lärm, Überbelegung und Müllproblemen hilft, gegen den Eigentümer der Monteurswohnung vorzugehen.


  • Verwaltung kontaktieren: Der Verwalter kann Maßnahmen einleiten, um die Nutzung zu unterbinden.


  • Gemeinsame Beschlüsse fassen: Nur wenn sich mehrere Eigentümer zusammenschließen, lässt sich eine nachhaltige Lösung finden.


 

5. Fazit: Duldung oder Verbot?

Ob eine Monteursunterkunft in einer WEG erlaubt ist, hängt von mehreren Faktoren ab.


  • Falls die Teilungserklärung nur Wohnnutzung vorsieht, kann eine Monteursunterkunft untersagt werden.


  • Die WEG kann per Mehrheitsbeschluss eine gewerbliche Nutzung verbieten und bei Lärmbelästigung oder Überbelegung Maßnahmen ergreifen.


  • Falls ein Eigentümer durch Monteursvermietung Probleme verursacht, können gerichtliche Schritte eingeleitet werden.


Monteurswohnungen müssen nicht tatenlos hingenommen werden! Als Eigentümer oder Verwalter können Sie sich aktiv für eine ordnungsgemäße Nutzung der Wohnanlage einsetzen.

 

 

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