Was bedeutet „ordnungsgemäße Verwaltung“?

Ordnungsgemäße Verwaltung in der WEG: Definition, Pflichten und Konsequenzen

Der Begriff "ordnungsgemäße Verwaltung" ist ein zentraler Bestandteil des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und beschreibt die Pflichten eines Verwalters und der Wohnungseigentümergemeinschaft im Umgang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum. Nach der WEG-Reform 2020 haben sich die Anforderungen an die ordnungsgemäße Verwaltung weiterentwickelt, um den Schutz der Eigentümer zu stärken und die Verwaltung transparenter zu gestalten.

1. Was bedeutet „ordnungsgemäße Verwaltung“?

Nach § 21 WEG hat jeder Eigentümer das Recht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies umfasst alle Maßnahmen, die zur Erhaltung, Pflege und sinnvollen Nutzung des Gemeinschaftseigentums notwendig sind. Dazu gehören:

• Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäuden und Anlagen

• Erstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung

• Abschluss von Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum

• Einberufung von Eigentümerversammlungen

  
  

2. Worauf basiert die ordnungsgemäße Verwaltung?

Die ordnungsgemäße Verwaltung basiert auf mehreren zentralen Elementen:

1. Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Hier sind die Grundregeln für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums festgelegt.

   
   

2. Gemeinschaftsordnung: Diese regelt spezifische Details, die auf die jeweilige Eigentümergemeinschaft zugeschnitten sind. Sie kann Bestimmungen enthalten, die die Verwaltung betreffen, etwa zur Verteilung von Kosten oder zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen.

   
   

3. Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Eigentümer können in Versammlungen spezielle Vereinbarungen treffen, die im Rahmen der geltenden Gesetze die Verwaltung regeln.

   
   

4. Aktuelle Rechtsprechung: Die Rechtsprechung hat eine wesentliche Rolle bei der Auslegung des WEG und bei der Bestimmung dessen, was als ordnungsgemäße Verwaltung gilt. Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und der Oberlandesgerichte präzisieren laufend, wie das WEG anzuwenden ist.

   
   

   Beispiele:

   • BGH-Urteil vom 14.12.2012 (Az. V ZR 224/11): Hier wurde klargestellt, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung auch größere Instandhaltungsmaßnahmen gehören, die nicht unbedingt durch Sonderumlagen finanziert werden müssen.

     
     

   • BGH-Urteil vom 15.12.2017 (Az. V ZR 257/16): Dieses Urteil zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft über ihre Beschlüsse nicht beliebig Kosten umverteilen darf. Es muss immer eine klare und nachvollziehbare Grundlage dafür geben, dass alle Eigentümer gleichmäßig behandelt werden.

     
     

Die aktuelle Rechtsprechung schafft oft Präzedenzfälle, die zur Orientierung dienen und helfen, Unklarheiten in den Vorschriften zu beseitigen. Es ist daher für Verwalter und Eigentümer wichtig, die aktuelle Rechtsprechung regelmäßig zu beobachten, um sicherzustellen, dass die Verwaltung immer nach den neuesten rechtlichen Standards erfolgt.

3. Ist mit der ordnungsgemäßen Verwaltung eine Haftung verbunden?

Ja, der Verwalter kann nach § 280 BGB für Schäden haftbar gemacht werden, die durch Pflichtverletzungen entstehen. Dazu gehören beispielsweise:

• Versäumnisse bei der Instandhaltung, die zu größeren Schäden am Gebäude führen.

  
  

• Fehlerhafte oder unvollständige Abrechnungen, die finanzielle Nachteile für Eigentümer bedeuten.

  
  

• Untätigkeit bei der Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

  
  

Die Eigentümergemeinschaft hat das Recht, den Verwalter auf Schadensersatz zu verklagen, wenn dieser seine Pflichten vernachlässigt und dadurch Schäden entstehen.

4. Was kann die WEG tun, wenn der Verwalter nicht ordnungsgemäß handelt?

Wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung erfüllt, hat die Eigentümergemeinschaft mehrere Handlungsmöglichkeiten:

1. Abberufung des Verwalters: Gemäß § 26 WEG kann die WEG den Verwalter durch einen Mehrheitsbeschluss abberufen, wenn er seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt.

   
   

2. Schadensersatzforderungen: Wenn der Verwalter durch seine Pflichtverletzungen Schäden verursacht, kann die WEG ihn auf Schadensersatz verklagen (gemäß § 280 BGB).

   
   

3. Anfechtung von Beschlüssen: Eigentümer, die der Ansicht sind, dass Beschlüsse nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, können diese gemäß § 23 Abs. 4 WEG innerhalb eines Monats anfechten.

   
   

4. Gerichtliche Bestellung eines Notverwalters: Wenn sich die WEG nicht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung einigen kann, kann ein Notverwalter durch das Gericht gemäß § 43 WEG bestellt werden.

   
   

5. Bedeutung der WEG-Reform 2020

Die WEG-Reform 2020 hat die Rechte der Eigentümer und die Pflichten des Verwalters konkretisiert. Durch die Reform wurden Verwaltern mehr Befugnisse eingeräumt, etwa Entscheidungen ohne Zustimmung der Eigentümer zu treffen. Gleichzeitig wurde die Position der Eigentümer gestärkt, die bei Pflichtverletzungen des Verwalters rechtliche Schritte einleiten können.

Fazit

Die ordnungsgemäße Verwaltung ist essenziell für das reibungslose Funktionieren einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist verpflichtet, die Interessen der Gemeinschaft zu wahren und das gemeinschaftliche Eigentum zu schützen. Pflichtverletzungen können zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen führen, sowohl für den Verwalter als auch für die WEG.

Wichtige Paragrafen und Urteile:

• § 21 WEG: Ordentliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

• § 26 WEG: Abberufung des Verwalters

• § 43 WEG: Gerichtliche Bestellung eines Verwalters

• § 280 BGB: Schadensersatz bei Pflichtverletzung

• BGH, Urteil vom 14.12.2012, Az. V ZR 224/11: Maßnahmen zur langfristigen Instandhaltung

• BGH, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16: Verteilung der Kosten in der WEG

  
  

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar. Für individuelle rechtliche Fragen sollten Eigentümer stets einen Fachanwalt zu Rate ziehen. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen.

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