In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) treten immer wieder Wasserschäden auf, die durch defekte Silikonfugen, undichte Waschmaschinenschläuche oder andere Schäden im Sondereigentum entstehen. Doch wer haftet eigentlich für solche Schäden? Welche Rolle spielt die WEG-Verwaltung, und welche Kosten können auf Eigentümer zukommen? Wie kann man sich dagegen versichern?
1. Die rechtliche Rolle der WEG und der WEG-Verwalter
Nach § 21 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und erforderliche Reparaturen vorzunehmen. Wenn durch einen bestimmungswidrigen Wasseraustritt aus Sondereigentum (z.B. durch eine undichte Silikonfuge oder einen defekten Waschmaschinenschlauch) Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen, ist die WEG verpflichtet, die Reparatur zu veranlassen.
BGH-Urteil zur Haftung bei Wasserschäden (BGH, Urteil vom 20.10.2021, Az. IV ZR 236/20):In diesem Urteil entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Gebäudeversicherung nicht für Wasserschäden aufkommt, die durch undichte Silikonfugen verursacht wurden, da diese Fugen nicht als Teil des wasserführenden Systems des Gebäudes gelten. Dieses Urteil hat weitreichende Folgen für Eigentümer, die solche Schäden verursachen, da sie die Kosten oft selbst tragen müssen, wenn keine entsprechende Versicherung vorliegt.
Kostenverteilung: Die Reparatur des Gemeinschaftseigentums wird zwar zunächst über die WEG abgewickelt, jedoch kann die Gemeinschaft auf den verursachenden Eigentümer zurückgreifen, um die Kosten einzufordern. Diese Kostenumlage auf den Eigentümer basiert auf dem Verursacherprinzip und kann in einer Eigentümerversammlung gemäß § 16 WEG beschlossen werden.
2. Haftung von Vermietern und Eigentümern
Wenn ein Eigentümer seine Wohnung vermietet, bleibt er dennoch für die Instandhaltung seines Sondereigentums verantwortlich. Laut § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, den Mietgegenstand in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Schäden, die durch eine mangelhafte Wartung des Sondereigentums entstehen (wie defekte Silikonfugen oder undichte Waschmaschinenschläuche), fallen daher in die Haftung des Vermieters.
Haftung des Mieters: Wenn der Mieter den Schaden fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat, kann der Vermieter den Mieter in Regress nehmen. Allerdings ist die WEG nicht berechtigt, direkt gegenüber dem Mieter Forderungen zu stellen, da sie nur gegenüber dem Eigentümer rechtswirksam agieren kann. Dies bedeutet, dass der Eigentümer den entstandenen Schaden tragen muss und sich eventuell im Nachhinein mit dem Mieter auseinandersetzen muss.
3. Versicherungsschutz für Eigentümer
Schäden durch undichte Silikonfugen oder defekte Geräte wie Waschmaschinen sind oft nicht durch die reguläre Wohngebäudeversicherung gedeckt. Das BGH-Urteil vom 20.10.2021 (Az. IV ZR 236/20) hat dies klar bestätigt. Doch es gibt Lösungen:
Wohngebäudeversicherungen mit erweiterter Deckung: Einige Versicherer bieten Zusatzpolicen an, die auch Schäden durch Wasseraustritt aus Silikonfugen oder Haushaltsgeräten abdecken. Diese erweiterten Tarife sind in der Regel teurer, können aber große finanzielle Schäden verhindern.
Beispiele für Versicherer und Kosten:
Allianz: Bietet in erweiterten Tarifen Schutz für Wasserschäden durch Silikonfugen und Haushaltsgeräte. Die Kosten für eine erweiterte Wohngebäudeversicherung können zwischen 400 und 600 Euro jährlich liegen, abhängig von der Objektgröße und Deckungsumfang.
Alte Leipziger: Hier sind Tarife verfügbar, die Schäden durch bestimmungswidrigen Wasseraustritt abdecken. Zusätzliche Kosten für solche Versicherungen liegen bei etwa 50 bis 200 Euro pro Jahr.
AIG Europe: Hat ebenfalls erweiterte Versicherungen, die solche Schadensfälle abdecken. Die Kosten variieren je nach Objekt und Versicherungssumme.
Hausratversicherungen: Sie decken Schäden am persönlichen Eigentum innerhalb der Wohnung ab, die durch Wasseraustritt verursacht werden. Eine Hausratversicherung mit erweiterter Wasserschadendeckung kann zwischen 100 und 300 Euro jährlich kosten.
4. Was sollten Eigentümer tun?
Regelmäßige Wartung: Sowohl Silikonfugen als auch Haushaltsgeräte müssen regelmäßig gewartet werden, um mögliche Wasserschäden zu verhindern.
Zusatzversicherungen abschließen: Eigentümer sollten prüfen, ob ihre Versicherung Schäden durch Wasseraustritt aus Sondereigentum abdeckt. Falls nicht, ist es ratsam, eine Zusatzversicherung abzuschließen, um gegen solche Risiken abgesichert zu sein.
Klarheit im Mietvertrag: Vermieter sollten im Mietvertrag festlegen, dass Mieter verpflichtet sind, Geräte wie Waschmaschinen ordnungsgemäß anzuschließen und Wartungsarbeiten rechtzeitig zu melden. Diese Pflichten können die Haftung des Vermieters im Schadensfall verringern.
Fazit: Eigentümer sind verantwortlich für Schäden, die durch ihr Sondereigentum entstehen. Die WEG-Verwaltung ist zwar verpflichtet, Schäden am Gemeinschaftseigentum zu beheben, kann die Kosten aber auf den verursachenden Eigentümer umlegen. Um finanzielle Risiken zu minimieren, sollten Eigentümer regelmäßig Wartungsarbeiten durchführen und erwägen, erweiterte Versicherungen abzuschließen.
Wichtige Paragrafen und Urteile:
§ 21 WEG: Verantwortung der WEG für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
§ 16 WEG: Verteilung der Kosten in der WEG
§ 535 BGB: Instandhaltungspflicht des Vermieters
BGH, Urteil vom 20.10.2021, Az. IV ZR 236/20: Kein Versicherungsschutz für Wasserschäden durch undichte Silikonfugen
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für individuelle steuerliche oder rechtliche Fragen sollten Eigentümer stets einen Steuerberater oder Fachanwalt zu Rate ziehen. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen.
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