Beschlusskompetenz der WEG: Was darf beschlossen werden und wo liegen die Grenzen?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es viele Themen, die durch Beschlüsse geregelt werden können. Doch nicht alles, was beschlossen wird, ist rechtlich zulässig. Die Beschlusskompetenz der WEG ist klar geregelt und es gibt bestimmte Grenzen, die zu beachten sind. In diesem Artikel erläutern wir, welche Beschlüsse zulässig sind, wo die Grenzen liegen und welche Beispiele aus der Praxis relevant sind.
1. Grundlagen der Beschlusskompetenz
Die WEG kann über viele Themen beschließen, insbesondere solche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Hierzu zählen:
Instandhaltungsmaßnahmen,
Modernisierungen,
Nutzungsregelungen für das Gemeinschaftseigentum,
Verwaltungskosten und Rücklagenbildung.
Rechtliche Grundlage:
§ 23 Abs. 1 WEG: Entscheidungen der WEG werden durch Mehrheitsbeschluss getroffen.
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Die Gemeinschaft kann über Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen.
2. Beispiele für zulässige und unzulässige Beschlüsse
Zulässige Beschlüsse:
Sanierung des Treppenhauses: Ein Beschluss, der die Sanierung des Treppenhauses umfasst, ist zulässig, da es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums handelt. Die Kosten hierfür werden auf die Eigentümer nach dem Verteilungsschlüssel umgelegt, der in der Teilungserklärung festgelegt ist.
Nutzungsregelung des Gartens: Wenn der Garten gemeinschaftliches Eigentum ist, kann durch Beschluss festgelegt werden, wie er genutzt wird. Beispielsweise könnte beschlossen werden, dass der Garten nur für bestimmte Zwecke (Erholung, Grillen) genutzt werden darf.
Nutzung des Fahrradraums: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass der Fahrradraum von allen Eigentümern und Mietern genutzt werden darf. Eine Einschränkung, dass nur Eigentümer Zugang haben, wäre hingegen unzulässig, da dies die Mieterrechte beschneiden würde.
Unzulässige Beschlüsse:
Umzugspauschale: Ein Beschluss, der von Eigentümern verlangt, bei einem Umzug eine Pauschale an die WEG zu zahlen, wäre unzulässig. Zwar könnte die WEG eine Sicherheitsleistung für mögliche Schäden am Gemeinschaftseigentum verlangen, eine generelle Pauschale für alle Umzüge überschreitet jedoch die Beschlusskompetenz.
Treppenhaus-Sanierung durch einen Eigentümer: Wird beschlossen, dass ein einzelner Eigentümer die Sanierung eines Teils des Gemeinschaftseigentums, wie das Treppenhaus, auf eigene Kosten übernehmen muss, ist dieser Beschluss unzulässig. Solche Maßnahmen müssen gemeinschaftlich getragen werden, und die WEG hat keine Befugnis, die Kosten auf Einzelne zu übertragen, außer es liegt eine klare verursachungsgerechte Regelung vor.
Beschränkung der Musikausübung: Ein Beschluss, der ein allgemeines Musikverbot festlegt, wäre unwirksam, da dies die Eigentumsrechte unverhältnismäßig einschränkt. Ruhezeiten können hingegen wirksam beschlossen werden, solange sie den örtlichen Gesetzen entsprechen.
Rechtliche Grundlage:
BGH, Urteil vom 10.02.2012, Az. V ZR 72/11: Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss erteilt oder entzogen werden können.
BGH, Urteil vom 25.09.2015, Az. V ZR 170/14: Ein Eigentümer, der einem ordnungsgemäß gefassten Beschluss nicht nachkommt, kann von der WEG auf Durchführung verklagt werden.
3. Besondere Beschlussarten
Umlaufbeschluss:
Sollte ein dringendes Thema auftreten, das kurzfristig zu klären ist, kann ein Umlaufbeschluss gefasst werden. Hierbei wird nach einfacher Mehrheit beschlossen, und dies ist in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG geregelt. Diese Form der Beschlussfassung kann besonders bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen von Bedeutung sein.
Geschäftsordnungsbeschluss:
Ein Geschäftsordnungsbeschluss regelt den Ablauf der Versammlung, z.B. die Reihenfolge der Tagesordnungspunkte oder die Art der Abstimmung. Ein solcher Beschluss hat in der Regel keine finanziellen Auswirkungen und dient lediglich der Strukturierung des Versammlungsablaufs.
4. Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Beispiele und rechtliche Grenzen
Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums unterliegt bestimmten Regeln. Hierzu zählt, dass Mieter das gleiche Nutzungsrecht wie Eigentümer haben, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde.
Garten: Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern zusteht, darf nicht willkürlich einem einzelnen Eigentümer oder Mieter entzogen werden, es sei denn, es besteht ein Sondernutzungsrecht.
Fahrradraum: Ein Beschluss, der die Nutzung des Fahrradraums nur auf Eigentümer beschränkt, wäre unzulässig, da dies die Rechte der Mieter beschneiden würde.
Rechtliche Grundlage:
§ 15 Abs. 3 WEG: Die Gemeinschaft darf durch Mehrheitsbeschluss Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums treffen, solange sie die Rechte einzelner Eigentümer nicht unzumutbar einschränken.
Fazit: Grenzen der Beschlusskompetenz
Die WEG hat viele Möglichkeiten, das Gemeinschaftseigentum durch Beschlüsse zu regeln. Dennoch gibt es klare Grenzen: Maßnahmen, die die Rechte Einzelner unverhältnismäßig einschränken, oder Beschlüsse, die gegen die gesetzlichen Vorgaben verstoßen, sind unzulässig. INOVA.HAUS legt besonderen Wert darauf, dass Beschlüsse in der Eigentümerversammlung klar formuliert, zur Abstimmung vorgelesen und rechtlich korrekt festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Für detailliertere Informationen über besondere Abstimmungsverfahren und rechtliche Fallstricke verweisen wir auf unsere weiterführenden Artikel.
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