Die Aufweichung der Drei-Angebote-Regel durch den BGH: Aktuelle Entwicklungen im Wohnungseigentumsrecht
Herzlich willkommen auf unserer WEG-Seite! Wir möchten euch über ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) informieren, das erhebliche Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und die Praxis der Verwaltung von Wohnanlagen hat.
Hintergrund: Die Drei-Angebote-Regel bisheriger Praxis
Bislang war es deutschlandweit üblich, dass Amtsgerichte und Landgerichte mindestens drei Vergleichsangebote verlangten, um die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses über größere oder teure Verwaltungsmaßnahmen zu gewährleisten. Insbesondere bei Sanierungsbeschlüssen von Gebäuden wurde diese Regel streng angewandt. Gerichte argumentierten, dass eine Beschlussfassung auf ungenügender Tatsachengrundlage basiere, wenn sich die Gemeinschaft nicht zuvor durch mindestens drei vergleichbare Angebote einen Marktüberblick verschafft hatte. Anfechtungsklagen waren erfolgreich, wenn diese Regel nicht beachtet wurde.
Die Wende: BGH-Urteil vom 10.02.2023
Die bisherige Praxis hat jedoch eine entscheidende Wendung genommen, wie der BGH in seinem Urteil vom 10.02.2023 zum Aktenzeichen V ZR 246/21 feststellte. In Punkt 15 der Urteilsbegründung äußerte der BGH, dass ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könne, wenn nachweislich keine weiteren Angebote abgegeben wurden, trotz ausreichender Anfragen seitens des Verwalters.
Konkretes Beispiel und neue Anforderungen an Verwalter
Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht diese Änderung: Wird in einem ersten Beschluss eine Sanierung auf Grundlage des Angebots A beschlossen, und es werden keine Vergleichsangebote eingeholt, was zu einer erfolgreichen Anfechtungsklage führt, kann der Verwalter in einem zweiten Beschluss erneut die Auftragsvergabe gemäß Angebot A beschließen, wenn seine Bemühungen um Vergleichsangebote nachweislich erfolglos bleiben.
Es ist nun wichtig zu betonen, dass Verwalter nachweislich ernsthafte Bemühungen unternehmen müssen, um Vergleichsangebote zu beschaffen. Die Beschlussfassung kann auf der reduzierten Tatsachengrundlage als ordnungsmäßige Verwaltung betrachtet werden, wenn trotz ausreichender Bemühungen nur ein oder zwei Angebote eingeholt werden können. Zur Dokumentation sollten Verwalter ihre Suche festhalten und ihre Bemühungen intensivieren, etwa durch Nachfassen bei angefragten Anbietern.
Empfehlungen für Verwalter und Eigentümer
Professionelle Verwalter sollten strukturiert vorgehen, indem sie Angebote in ausreichender Anzahl rechtzeitig anfordern. Ein Netzwerk oder Pool von Anbietern, mit denen regelmäßig zusammengearbeitet wird, kann hierbei hilfreich sein. Digitale Hilfsmittel erleichtern die Aufgabenstellung, und Eigentümer sollten aktiv in den Prozess der Angebotsbeschaffung eingebunden werden.
Diese Entwicklung unterstreicht die Notwendigkeit, den Fingerzeig des BGH ernst zu nehmen und Verwaltungspraktiken entsprechend anzupassen. Eine sorgfältige Dokumentation und ein strukturiertes Vorgehen bei der Angebotsbeschaffung sind von nun an entscheidend für eine rechtssichere Beschlussfassung.
Kontinuierliche Schulung für Höchstleistung
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