Seit dem 1. Juni 2024 gilt die Zertifizierungspflicht für alle WEG-Verwalter in Deutschland. Diese Verpflichtung stellt sicher, dass Verwalter ihre fachliche Qualifikation nachweisen und die gesetzlichen Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfüllen. Damit soll die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften auf ein professionelles Niveau gehoben und das Vertrauen der Eigentümer gestärkt werden. Diese Pflicht ist in den § 26a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeführt worden, welches durch die Reform des WEG im Jahr 2020 festgelegt wurde.
1. Warum die Zertifizierung?
Die Zertifizierung ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass WEG-Verwalter über das notwendige Wissen verfügen, um ihre Aufgaben ordnungsgemäß auszuführen. Verwalter müssen die Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) ablegen und sich als "zertifizierter Verwalter" qualifizieren. Laut § 26a WEG können Wohnungseigentümergemeinschaften einen nicht zertifizierten Verwalter nur bestellen, wenn sie dies in einer Versammlung beschlossen haben oder die Gemeinschaft weniger als neun Wohneinheiten umfasst.
Urteil des BGH zur Pflicht des Verwalters Im Urteil des BGH (Az. V ZR 210/10) wurde klargestellt, dass der Verwalter dazu verpflichtet ist, über eine ausreichende Qualifikation zu verfügen und diese auf Anforderung nachzuweisen. Die neue Zertifizierungspflicht erweitert diese Anforderungen und macht sie für alle Verwalter verbindlich.
2. Rechtliche Folgen bei fehlender Zertifizierung
§ 26a WEG regelt klar, dass ein WEG-Verwalter ab dem 1. Juni 2024 nur dann bestellt werden darf, wenn er die vorgeschriebene Zertifizierung nachweisen kann. Wenn ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt wird, kann die Bestellung angefochten werden, und es besteht das Risiko, dass Beschlüsse, die von einem nicht zertifizierten Verwalter umgesetzt wurden, ungültig sind oder angefochten werden können.
BGH-Urteil zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen (BGH, Urteil vom 25.09.2015, Az. V ZR 202/14):In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass Beschlüsse, die unter falschen Voraussetzungen oder unter Führung eines nicht ausreichend qualifizierten Verwalters getroffen wurden, von Eigentümern angefochten werden können. Dies könnte auch auf die neuen Anforderungen zutreffen, wenn ein nicht zertifizierter Verwalter eingesetzt wird.
3. Ausnahmen von der Zertifizierungspflicht
Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Zertifizierungspflicht: WEGs mit weniger als neun Einheiten dürfen auch nicht zertifizierte Verwalter bestellen, sofern dies durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genehmigt wird (§ 26a WEG). Hier hat die Gemeinschaft mehr Flexibilität, muss sich jedoch bewusst sein, dass sie unter Umständen auf eine professionelle Verwaltung verzichten könnte.
4. Was sollten WEGs beachten?
Prüfen Sie den Zertifizierungsstatus des Verwalters: Die Eigentümergemeinschaft sollte sicherstellen, dass der Verwalter die erforderliche Zertifizierung besitzt, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Beschlüsse anfechtbar bei fehlender Zertifizierung: Wenn ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt wurde, besteht die Gefahr, dass Eigentümergemeinschaften Beschlüsse anfechten und rechtliche Schritte einleiten könnten.
Vorteile eines zertifizierten Verwalters: Ein zertifizierter Verwalter bietet nicht nur rechtliche Sicherheit, sondern garantiert auch, dass er über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt, um die WEG professionell zu führen.
Fazit: Seit dem 1. Juni 2024 ist die Zertifizierungspflicht für WEG-Verwalter in Kraft. Verwalter müssen nach § 26a WEG ihre Qualifikation nachweisen, um weiterhin als Verwalter tätig zu sein. Für Eigentümergemeinschaften bedeutet dies mehr Sicherheit, aber auch die Notwendigkeit, bei der Bestellung des Verwalters sorgfältig zu prüfen, ob dieser die Zertifizierungspflicht erfüllt. Nicht zertifizierte Verwalter dürfen nur in WEGs mit weniger als neun Einheiten oder durch besonderen Beschluss bestellt werden.
Wichtige Paragrafen und Urteile:
§ 26a WEG: Verpflichtung zur Zertifizierung von WEG-Verwaltern
BGH, Urteil vom 25.09.2015, Az. V ZR 202/14: Anfechtbarkeit von Beschlüssen
BGH, Urteil (Az. V ZR 210/10): Anforderungen an die Qualifikation des Verwalters
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar. Für individuelle rechtliche Fragen sollten Eigentümer stets einen Fachanwalt zu Rate ziehen. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen.
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