Zähler abgelaufen oder fehlend? So muss die Wasser- und Heizkostenabrechnung in der WEG erfolgen

Andreas Habranke
15. Sept.
5 Min. Lesezeit

Hier erfahren Sie, was die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE/WEG) bei der Wasser- und Heizkostenabrechnung beachten muss und welche Möglichkeiten Eigentümer und Vermieter haben.

In Wohnungseigentümergemeinschaften sorgt das Thema Abrechnung regelmäßig für Diskussionen: nach Miteigentumsanteilen (MEA) oder nach Verbrauch? Viele Eigentümer gehen selbstverständlich davon aus, dass die Kosten für Wasser und Heizung anhand der gemessenen Verbräuche verteilt werden. Doch was passiert eigentlich, wenn Zähler fehlen, abgelaufen sind oder nicht abgelesen werden können?

Als Verwaltung erleben wir diese Fälle immer wieder – insbesondere, wenn wir eine neue Gemeinschaft übernehmen. Oft stellt sich dann heraus: Die Zähler sind veraltet und die Eichfrist ist abgelaufen, oder einzelne Wohnungen haben überhaupt keinen gültigen Zähler.

Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen – verständlich, fair und mit rechtlichen Hinweisen.

1. Gesetzliche Grundlagen

§ 16 Abs. 2 WEG: Betriebskosten sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu verteilen, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist.
§ 6 Heizkostenverordnung (HeizKV): Für Heizung und Warmwasser ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorgeschrieben (mindestens 50 %, höchstens 70 %).
§ 9a HeizKV: Wenn eine verbrauchsabhängige Erfassung aus technischen Gründen nicht möglich ist, kann auf Ersatzmaßstäbe (z. B. MEA) zurückgegriffen werden.
MessEG/MessEV: Regelt die Eichfristen (meist 6 Jahre für Wasserzähler). Nach Ablauf dürfen Werte nicht mehr verwendet werden.
BGH, Urteil v. 10.10.2014 – V ZR 278/13: Für Kaltwasser gilt: Liegen nicht in allen Wohnungen gültige Zähler vor, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung unzulässig.

2. Was bedeutet das in der Praxis?

a) Zähler mit abgelaufener Eichfrist

Werte solcher Geräte dürfen nicht mehr für die Abrechnung genutzt werden. Es muss auf die Vorgaben der Heizkostenverordnung oder den Auffangmaßstab MEA zurückgegriffen werden.

b) Fehlen einzelner Zähler

Wenn auch nur eine einzige Wohnung keinen gültigen Zähler hat, kann in der Regel nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. In diesem Fall muss die gesamte Gemeinschaft nach MEA abrechnen – auch wenn in allen anderen Wohnungen einwandfreie Zähler installiert sind.

c) Verweigerung der Ablesung

Wird die Ablesung durch Mieter oder Eigentümer verweigert, erlaubt die HeizKV eine Schätzung (§ 9a HeizKV).Zulässig sind zum Beispiel:

Durchschnitt der Vorjahre
Vergleich mit ähnlichen Einheiten

Für Kaltwasser gibt es keine gesetzliche Schätzregel → hier bleibt nur die Abrechnung nach MEA.

3. Warum ist das so streng geregelt?

Das Ziel ist die Gleichbehandlung aller Eigentümer. Mischabrechnungen – also ein Teil nach Verbrauch, ein Teil nach MEA – sind rechtlich unzulässig. Jeder Eigentümer soll eine nachvollziehbare und rechtssichere Abrechnung erhalten.

4. Häufige Fragen und Antworten

Und wenn nur eine einzige Wohnung keinen Zähler hat?

Dann darf nicht gemischt werden (z. B. 49 Wohnungen nach Zähler, 1 nach MEA).
Die Abrechnung muss einheitlich erfolgen.
In der Praxis bedeutet das: alle nach MEA.
Das wirkt für manche unfair – ist aber rechtlich die einzig saubere Lösung.

Mein Zähler ist da – warum soll ich trotzdem nach MEA zahlen?

Weil die Abrechnung immer die gesamte Gemeinschaft betrifft. Das Gesetz schützt den Gleichbehandlungsgrundsatz. Sonst wäre die Abrechnung anfechtbar.

Was passiert, wenn ein Eigentümer oder Mieter den Ableser nicht in die Wohnung lässt?

Heiz- und Warmwasser: Schätzung nach § 9a HeizKV (Durchschnitt der letzten Jahre oder Vergleich mit ähnlichen Wohnungen).
Kaltwasser: Keine Schätzregel → Rückfall auf MEA.

👉 Wichtig: Die GdWE wendet sich dabei immer an den Eigentümer, nicht an den Mieter. Der Eigentümer muss den Zugang sicherstellen und ggf. auch den Rechtsweg beschreiten, wenn sein Mieter den Zutritt verweigert.

Prozentgrenze – ab wann ist Verbrauch nicht mehr zulässig?

Heizkosten/Warmwasser: Sind bei mehr als 25 % der Wohnungen keine Werte verfügbar (fehlende oder defekte Zähler), darf nicht mehr nach Verbrauch abgerechnet werden (§ 9a HeizKV). → Rückfall auf MEA.
Kaltwasser: Keine Prozentgrenze. Sobald nicht alle Einheiten gültige Zähler haben, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung unzulässig (BGH V ZR 278/13).

Praxisfälle

Fall A: 50 Einheiten, 1 Wohnung ohne Zähler
- Heizkosten: Schätzung zulässig (§ 9a HeizKV).
- Kaltwasser: Abrechnung nach MEA.
Fall B: 50 Einheiten, 15 Wohnungen ohne gültigen Zähler
- Mehr als 25 % → Heizkosten dürfen nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
- Kaltwasser: Abrechnung nach MEA.
Fall C: 50 Einheiten, alle Zähler abgelaufen
- Werte unverwertbar → zwingend Abrechnung nach MEA.

Wer haftet, wenn die Zähler nicht rechtzeitig getauscht werden?

Grundsätzlich ist die Gemeinschaft verantwortlich, funktionierende und geeichte Zähler vorzuhalten.
Der Verwalter organisiert den Austausch (oft über einen externen Messdienstleister). Dieser kündigt die Termine an.
Kann der Austausch nicht erfolgen, weil der Zugang nicht ermöglicht wird, trägt der jeweilige Eigentümer die Mehrkosten (z. B. für Zusatztermine oder gerichtliche Durchsetzung).
Verweigert ein Mieter den Zutritt, muss der Eigentümer den Zugang organisieren und notfalls rechtlich durchsetzen.

Was ist, wenn die Verwaltung trotzdem nach alten Zählern abrechnet?

Eine solche Abrechnung ist formell fehlerhaft und anfechtbar.
Der Verwalter riskiert Haftung (z. B. Prozesskosten, Korrekturen).
Im Mietverhältnis gilt: Der Vermieter ist für die rechtzeitige Ausstattung mit gültigen Zählern verantwortlich, nicht die Hausverwaltung.

Unterschied zwischen WEG und Mietrecht

Viele Eigentümer sind zugleich Vermieter. Hier gilt es, einen wichtigen Unterschied zu beachten:

Mietrecht (§ 556a BGB): Betriebskosten nach Wohnfläche, wenn nichts anderes vereinbart ist.
WEG-Recht (§ 16 Abs. 2 WEG): Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen (MEA), wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist.

👉 Für die GdWE/WEG ist MEA der gesetzliche Auffangmaßstab, nicht Wohnfläche.

👉 Der Hinweis auf § 556a BGB ist nur für Eigentümer relevant, die an Mieter abrechnen.

Tipp für Vermieter: Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag geregelt ist, dass die Betriebskosten nach den Verteilungsschlüsseln der Eigentümergemeinschaft abgerechnet werden dürfen. Nur so können Sie die WEG-Abrechnung direkt an den Mieter weitergeben und Streit vermeiden.

Fazit

Eine rechtssichere Abrechnung in der GdWE funktioniert nur, wenn alle Wohnungen gültige und geeichte Zähler haben. Fehlt auch nur eine Einheit, schreibt das Gesetz meist die Abrechnung nach MEA vor.

Das mag für einzelne Eigentümer „ungerecht“ wirken, schützt aber die Gesamtheit vor Anfechtungen.

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Andreas Habranke

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